Kort antwoord
Ja, u kunt bezwaar maken tegen een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) voor het eigenarendeel, ook als uw bedrijfspand leegstaat. Leegstand op zichzelf is geen reden waarom de gemeente het eigenarendeel niet mag heffen: dat deel van de OZB betaalt u simpelweg omdat u eigenaar bent van het pand, ongeacht of er iemand in zit. Waar bezwaar wél zin kan hebben, is de waarde waarop de aanslag is gebaseerd: de WOZ-waarde. Als die waarde volgens u te hoog is vastgesteld, bijvoorbeeld omdat leegstand of slechte staat van het pand niet is meegewogen, dan is dat een aanknopingspunt.
Het is dus belangrijk om twee dingen uit elkaar te houden: het feit dát u eigenarendeel betaalt staat meestal vast, maar de hoogte van het bedrag hangt af van de WOZ-waarde die de gemeente heeft bepaald. Bezwaar tegen de aanslag OZB loopt in de praktijk vaak via bezwaar tegen die WOZ-beschikking, omdat de aanslag daarop is gebaseerd.
Wat is het eigenarendeel precies
De OZB kent twee onderdelen: het eigenarendeel en het gebruikersdeel. Het eigenarendeel betaalt degene die op 1 januari van het belastingjaar eigenaar is van een pand, ongeacht wie er op dat moment in zit of werkt. Het gebruikersdeel betaalt degene die het pand op dat moment gebruikt, bijvoorbeeld een huurder. Bij woningen is het gebruikersdeel sinds enkele jaren afgeschaft, maar bij bedrijfspanden bestaat het nog steeds. Staat uw pand leeg, dan is er mogelijk niemand die het gebruikersdeel betaalt, maar het eigenarendeel blijft gewoon bij u als eigenaar liggen.
De gemeente stuurt de aanslag meestal in het begin van het jaar, gebaseerd op de situatie zoals die op de peildatum was. Staat er in uw aanslag een bedrag voor eigenarendeel dat u niet logisch vindt, kijk dan eerst naar de WOZ-waarde die erbij vermeld staat. Die waarde is vaak de kern van het verschil van inzicht.
Waarom de WOZ-waarde de sleutel is
De WOZ-waarde is de geschatte marktwaarde van uw pand, vastgesteld door de gemeente op basis van vergelijkbare verkopen en kenmerken van het object. Hoe hoger die waarde, hoe hoger uw aanslag OZB. Leegstand kan in theorie invloed hebben op de marktwaarde: een leegstaand bedrijfspand is voor een koper soms minder aantrekkelijk dan een pand met een lopend huurcontract, en dat kan zich vertalen in een lagere waarde. Of dat in uw situatie ook zo is, hangt af van de specifieke feiten en de taxatiemethode die de gemeente heeft gebruikt.
Als u vindt dat de WOZ-waarde niet goed overeenkomt met de werkelijke staat of situatie van uw pand, is bezwaar tegen de WOZ-beschikking de aangewezen route. Omdat de aanslag OZB op die waarde is gebaseerd, werkt een succesvol bezwaar tegen de WOZ-waarde automatisch door in de aanslag. Bezwaar maken tegen de aanslag zelf, zonder de onderliggende waarde ter discussie te stellen, heeft meestal minder zin als uw bezwaar over het bedrag gaat.
Waar u op moet letten
De bezwaartermijn tegen een aanslag of WOZ-beschikking is bij de meeste gemeenten zes weken na de dagtekening van het aanslagbiljet. Die termijn is hard: dient u te laat in, dan loopt u het risico dat uw bezwaar niet meer inhoudelijk wordt behandeld, tenzij u kunt aantonen dat de overschrijding u niet valt toe te rekenen. Zorg dus dat u op tijd bent, ook als u nog bewijs aan het verzamelen bent.
Voor een bezwaar dat over leegstand gaat, is het verstandig om concreet bewijs te verzamelen: foto's van de staat van het pand, correspondentie met een eventuele voormalige huurder, een leegstandsmelding bij de gemeente als die bestaat, of een eigen taxatie. Hoe concreter u kunt laten zien waarom de waarde of de heffing niet klopt, hoe beter de gemeente uw punt kan beoordelen. In de kennisbank per situatie uitgezocht vindt u meer uitleg over hoe een WOZ-bezwaar in de praktijk werkt en welke stukken daarbij gebruikelijk zijn.
Twijfelt u of uw situatie kans maakt, bijvoorbeeld omdat u niet zeker weet of de leegstand in uw geval al is verwerkt in de waardebepaling? Dan kunt u dat in een paar vragen laten checken voordat u tijd steekt in een uitgebreid bezwaarschrift. Dat kost niets en geeft u meteen een indicatie, ook als het antwoord is dat bezwaar in uw geval weinig toevoegt.
Wat aanslagfix.nl voor u doet
aanslagfix.nl is gericht op bezwaar tegen belastingaanslagen zoals de aanslag inkomstenbelasting, motorrijtuigenbelasting en lokale heffingen zoals de OZB. Het systeem beoordeelt of bezwaar kans maakt en stelt, tegen een vast laag bedrag, een bezwaarschrift op dat u zelf ondertekent en indient. Hoe die beoordeling tot stand komt en welke bronnen daarbij worden gebruikt, leest u op de pagina over hoe de beoordeling werkt. Voor vragen over wat wel en niet onder een account valt, is er een overzicht op de pagina met veelgestelde vragen.
Twijfelt u over uw aanslag OZB-eigenarendeel of de onderliggende WOZ-waarde van uw bedrijfspand? Doe de gratis check en zie binnen een paar minuten waar u staat, zonder dat u er meteen een jurist bij hoeft te halen.